После выхода в конце 2021 г. постановления о комплексном развитии территории, предполагающего частичную застройку так называемого Булонского леса, жители города обеспокоились. Появились разного рода слухи в чатах и социальных сетях, оживились «экологические» активисты. Одни считают, что это место не безопасно и от него нужно избавляться, а другие, что лес - легкие города, и их надо сберечь. Мы постарались выяснить, что же об этом думает автор проекта - начальник Управления градостроительной деятельности и рекламы администрации Раменского городского округа Юрий Иванович Лотарев.

- Юрий Иванович, что такое комплексное развитие территории (КРТ) и чем оно отличается от Московской реновации?
- Смысл у КРТ и реновации один, но между тем законодательно термин «реновация» не утвержден. Кроме того, у каждого региона свои задачи и вопросы. Москва решала свои, снося пятиэтажки до перехода их в статус ветхого и аварийного жилья. В Подмосковье своя и принципиально другая история. У нас уже существует большое количество ветхого и аварийного жилья, с которым мы просто обязаны что-то делать. Так, в 2017 г. квартал на ул.Кирова был признан аварийным. Но выдать жилищные сертификаты и привлечь бюджетные источники невозможно, поскольку его критерии не соответствуют программе Московской области. Следовательно, никакого варианта, кроме как КРТ, в рамках которого можно использовать внебюджетное финансирование, нет. Это прописано в ст. 64 Градостроительного кодекса, где четко определены цели и задачи КРТ (см. вставку в конце статьи - прим. ред.).
- То есть нам не грозят многоэтажки на месте пятиэтажек?
- И да, и нет. КРТ - это инструмент, который позволяет муниципальной власти действовать в соответствии с законодательством. Комплексное развитие территории дает возможность индивидуального развития населенного пункта. Оно позволяет уйти от общих тенденций урбанизированных подходов. И тут очень важно, если мы это не успеваем сделать, эффективно не отрабатываем свою территорию с учетом индивидуальных особенностей, то за нас это сделает каток урбанизации.
- Почему надо начинать с Булонского леса?
- Эта территория, как стартовая площадка, полностью соответствует всем критериям. Она прошла все экспертизы. С этим проектом мы прошли Градостроительный совет Московской области. Депутаты округа утвердили генплан, где она определена как территория многофункциональной жилой застройки. Именно поэтому глава Раменского округа принял решение о включении ее в данный проект.
- А что это даст людям?
- Они переедут из аварийных бараков в комфортное жилье. Такого класса и уровня жилья в Подмосковье еще не было в принципе. Дома будут полностью соответствовать новым стандартам комфортного жилья, утвержденным на территории Московской области (Постановление правительства Московской области от 01.06.2021 г. №435/18 «Об утверждении стандартов жилого помещения и комфортности проживания на территории Московской области»). Стандарты включают в себя все, начиная от планировочных решений по фасадам и заканчивая благоустройством дворов. С учетом этого территория будет максимально комфортной для жителей: безбарьерная среда без перепадов высот, качественные спортивные и детские площадки, озеленение, освещение и элементы благоустройства. И это не для элитных групп, а для простых людей, наших жителей, друзей, соседей, знакомых.
- Что от реализации проекта получит Раменское?
- Этот проект может стать драйвером абсолютно нового прочтения наших территорий. Драйвером переформатирования городской среды, собственно, и является эта стартовая площадка на пересечении Дорожного проезда и ул.Михалевича. Мы отрисовали экологический каркас - это связки зеленых зон, которые мы будем только увеличивать. Это и благоустройство р.Чернавки, и выход парка в сторону ул.Первомайской, создание там пешеходного квартала, это и озеро Пионер. Связующим эко-каркасом всех этих площадок будет велосипедная дорожка, которая впоследствии уводит нас в сторону Кратовского леса и в северо-восточном направлении Гжели.
- Если вокруг ул.Михалевича будут возникать новые жилые кварталы, как это отразится на транспортной составляющей города? Город встанет?
- Генпланом, который мы утвердили, согласовали и приняли в декабре 2021 г., предусмотрены очень важные мероприятия - два новых путепровода. Один - продолжение ул.Десантной, второй - в районе Сафоновского переезда. Этим мы во многом растаскиваем так называемые бутылочные горлышки. А главное - это создание дублера ул.Гурьева, через реконструкцию Транспортного проезда, пересекаем Рыбхозное шоссе и по хорде уходим на платный дублер Егорьевского шоссе. Весь генплан и транспортный каркас основан на том, чтобы максимально, с учетом появления 10-го микрорайона и развития города на север, транспортную нагрузку перенести именно на дублер Егорьевского шоссе.
Кроме того, стартовал грандиозный проект Московских центральных диаметров. Линию МЦД-3 от Зеленограда до Раменского планируется запустить в конце 2022 г. - начале 2023 г. Новый диаметр сократит время в пути для жителей Подмосковья на 43%, для москвичей - на 38%. С его запуском на 2-3% разгрузятся прилегающие дороги. В районе 47 км (ст.Ипподром) будет организован транспортно-пересадочный узел.
Все эти мероприятия позволят значительно снизить существующую нагрузку.
- Сейчас в городе каких домов только не встретишь! Вот теперь и на месте Булонского леса будут дома…
- Я автор этого проекта. Все началось еще в 2005 г. На генеральном плане того года территория Булонского леса была полностью окрашена красным цветом. Это означало, что ее тотально застроят многоэтажными домами. К счастью, тогда этого не произошло. Кризис остановил развитие строительного комплекса, и проект не был реализован. Сейчас, спустя 15 лет, взгляд на эту территорию в градостроительном смысле и во всех остальных поменялся. Именно я убедил главу округа, когда он подписывал постановление, в правильности данного решения. Здесь речь идет не о вырубке леса, а о новом, инновационном, не побоюсь этого слова, градостроительном решении. Территория Булонского леса - стартовая площадка переформатирования вообще всей застройки города Раменское.
- Что вы имеете в виду?
- Лозунг этого проекта - город-парк, и мы хотим предложить построить тут эко-квартал. Но на сегодняшний день проекта планировки пока еще нет. Мы пока еще на пути его создания. Это эмбриональное состояние некого концепта. Пока еще рано говорить о том, что именно получится, но весь проект нацелен не на уничтожение, а на сохранение леса, который сейчас запущен. А вот то, что получится, мы вынесем на обсуждение жителей города и округа, и тогда можно будет судить о его достоинствах и недостатках.
- Юрий Иванович, сосны, которые растут в Булонском лесу, повидали на своем веку многое. Жалко их рубить. К уничтожению леса многие раменцы относятся очень негативно.
- До разработки проекта планировки этой территории профессиональной организацией тут будет проведена экспертиза эко-каркаса, то есть деревьев, которые здесь растут. Таким образом мы составим дефектную ведомость. Как ни парадоксально это звучит, но для того, чтобы спасти и оздоровить лес, надо построить в нем жилые дома. Мы не хотим просто вырубить весь лес и поставить на его месте тысячи квадратных метров жилья. Тут должно появиться абсолютно новое прочтение застройки: четырехэтажные дома. Даже если брать на уровне концепта, лес мы сохраним максимально. Я еще раз всех отправляю в будущее под названием «проект планировки». Когда он появится, тогда можно будет собираться, смотреть, обсуждать. Сейчас это просто невозможно, потому что мы находимся на уровне концепции. И самое главное, повторюсь, тут будет эко-квартал! Такого еще никто не видел.
- Что значит эко-квартал?
- Это сбалансированное развитие территории, где учтены все нюансы. Это и будет показано со всеми цифрами и расчетами в проекте планировки.
- Когда слышишь выражение «эко», предполагаешь все-таки зелень, деревья, природу.
- Все верно. Тут будет стартовая площадка. Мы отсюда начнем и пойдем дальше. Связующим звеном станут велосипедные трассеры, соединяющие зеленые зоны города. Отсюда мы доведем их до парка, они перейдут через Холодово и вернутся в этот новый эко-квартал. Тут возникнет масса всяких каркасов: от транспортных до экологических. Пласт работы колоссальный. Это же переформатирование городской среды. Сегодня в 2022 г. мы понимаем, что пора привносить в Раменское что-то совершенно новое.
- Островок леса, пусть и небольшой, для города имеет большое значение, по мнению населения. А домов и так полно. Почему не строиться в другом месте, например, в 10 микрорайоне?
- Отвечая на ваш вопрос, подчеркну, что для будущего инновационного проекта лучшей площадки чем эта не найти. И еще, от дурного наследия надо избавляться. Булонский лес не может использоваться как рекреационное пространство. Горожане прекрасно знают, что здесь происходит летом.
- Люди как раз и предлагают подтянуть сюда губернаторскую программу «Парки Подмосковья», чтобы благоустроить, преобразить это место.
- Даже если мы тут все заставим лавочками и фонарями, у этой территории нет транзита. Если пространство не обладает транзитной опцией, оно не может быть так использовано. А что касается губернаторской программы, то в рамках нее уже идет масштабная реконструкция городского парка, любимого места отдыха горожан.
- Возвращаясь к лесу…
- Администрация округа в прошлом году уже спасла этот лес.
- Каким образом?
- Когда велась подготовка материалов для комплексного развития территории, мы с удивлением для себя обнаружили, что тут находятся девять отдельно стоящих откадастрированных участков. Администрация сняла их с кадастрового учета, на который они были поставлены незаконно. В течение года длились судебные тяжбы, и ни один собственник на суд так и не явился. Иными словами, любой из них в один прекрасный момент мог вырубить деревья, находящиеся на его частной территории, вне зависимости от наших решений и мнения жителей. И не было бы тут никакого леса.
- Глядя на эту территорию, можно ли провести аналогию с «Березками», которые находились на ул.Крымской?
- Так это и есть прямая аналогия. Только вы же помните, какая этажность домов на ул.Крымской? А здесь этажность не более четырех, что означает, что сосны будут доминировать. На мой взгляд, это очень важный момент. Вы же понимаете разницу: 4 этажа и 17, плотность застройки, и все остальное?
- Получается в Булонском лесу появятся небольшие дома?
- Ничего подобного в Раменском еще не было! Уровень жизни на этой территории будет просто зашкаливать.
- Когда тут будет экоквартал, смогут сюда попасть все, кто захочет, или территория станет закрытой?
- Разумеется, на этой территории смогут находиться все, кому это будет необходимо. Тут предусмотрены и крытая парковка, и некий спортивный кластер. Как я уже говорил, отсюда будут стартовать велодорожки по всему городу. Все должно выглядеть красиво и ухоженно. А пока, считаю, сюда даже короеды боятся заходить! И типографы вместе с ними.
- Хорошая шутка!
- Какая уж там шутка. Это место с нехорошей репутацией, и чтобы от нее избавиться его нужно переформатировать. Вспомните историю Булонского леса в предместьях Парижа, его же сначала сожгли, а спустя время застроили.
- В дома, которые построят в Булонском лесу, переедут жители трех аварийных домов с ул.Кирова, правильно?
- Верно. Это должно произойти как можно быстрее. В рамках комплексного развития территории все будет четко юридически прописано.
- Когда на месте леса начнут проводить строительные работы, не все будут довольны…
- Особо буйные головы хочу предупредить сразу: у нас все происходит в рамках законодательства Российской Федерации. Права должны соблюдаться, а обязанности исполняться. Жители аварийного жилья должны получить квартиры по высшему разряду комфорта проживания.
- Расселяемые жители получат какие-либо преференции?
- КРТ предусматривает условия предоставления жителям аварийного жилья новых квартир с увеличением площади до 30%.
- А компенсационные высадки деревьев в городе будут?
- Разумеется. Нас даже просить об этом не надо, это предусмотрено местными нормативами. Я хочу отметить, что высадки будут не просто компенсационными, они будут значительными.
- Какую цель вы преследуете как архитектор?
- Мы рассчитываем на то, что городская среда должна стать гораздо качественней. И переселяя людей на новую территорию, мы хотим, чтобы туда город пришел вместе с людьми. Мы не просто переселяем людей из точки А в точку Б, мы создаем по-настоящему благоприятную среду обитания именно в том самом депрессивном районе Раменского. Вот на что нацелено комплексное развитие территории, а не на вырубку леса, как думают некоторые жители.
- Что же будет на месте аварийных домов на ул.Кирова, построенных в конце 40-х годов прошлого века?
- Мы продолжим завершение строительства пятого микрорайона. Этот проект остановился где-то на половине еще 10 лет назад. Решение по нему есть, мы его, естественно, переформатируем и достроим. Здесь должно появиться место для детского сада, школы и многоквартирных домов. Территории, которые высвобождаются, должны нести высокую социальную нагрузку.
- Юрий Иванович, будут ли еще развиваться рекреационные зоны в Раменском?
- Как раз с опушки леса, как в старые добрые времена, мы и начнем это развитие. Город-парк - вот девиз будущего, в которое войдет и комплексное развитие территорий. Число зеленых насаждений в Раменском увеличится, это будут и новые бульвары, и скверы. Это будет абсолютное переформатирование городской среды.

Градостроительный кодекс. Статья 64.
Цели комплексного развития территории
1. Целями комплексного развития территории являются:
1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;
2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;
3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;
4) повышение эффективности использования территорий поселений, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;
5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.

Ольга Неаполитанская, Елена Трусилина